Institutionen sind besorgt über die Auswirkungen, die QT auf den Finanzmarkt haben wird. Sie sollten sich mehr Sorgen über die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt machen.
Quantitative Lockerung (QE) ist zum Synonym für die COVID-19-Pandemie geworden, da die Auswirkungen der Lockerungen das Wachstum der Weltwirtschaft zum Stillstand brachten und zu einer Finanzkrise zu werden drohten.
Um das Wirtschaftswachstum künstlich anzukurbeln, begannen die Zentralbanken mit dem Aufkauf von Staatsanleihen und anderen Wertpapieren, während die Regierungen damit begannen, die Geldmenge durch Drucken von mehr Geld auszuweiten.
Am deutlichsten war dies in den USA zu spüren, wo die Federal Reserve die umlaufende Geldmenge zwischen 2020 und 2021 um die Rekordsumme von 27 % erhöhte. Die Bilanz der Fed erreichte Ende August 2022 rund 8,89 Billionen Dollar, was einem Anstieg von über 106 % gegenüber dem Stand von 4,31 Billionen Dollar im März 2020 entspricht.
All dies konnte jedoch eine Finanzkrise nicht verhindern. Die aktuelle Krise, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine angeheizt wird, entwickelt sich langsam zu einer ausgewachsenen Rezession.
Um die Folgen ihrer unwirksamen QE-Politik abzumildern, hat die Federal Reserve eine quantitative Straffung (QT) eingeleitet. QT, auch Bilanznormalisierung genannt, ist eine Geldpolitik, die die Geldreserven der Fed durch den Verkauf von Staatsanleihen reduziert. Durch den Verkauf von Staatsanleihen wird dem Finanzmarkt Liquidität entzogen und theoretisch die Inflation eingedämmt.
Grafik, die die gesamten von der Federal Reserve gehaltenen Vermögenswerte von 2005 bis 2022 zeigt (Quelle: Board of Governors of the Federal Reserve System)
Im Mai dieses Jahres kündigte die Fed an, dass sie mit der QT beginnen und den Leitzins anheben würde. Zwischen Juni 2022 und Juni 2023 plant die Fed, Wertpapiere im Wert von rund 1 Billion Dollar ohne Wiederanlage fällig werden zu lassen. Jerome Powell, der Vorsitzende der Federal Reserve, schätzte, dass dies in Bezug auf die Auswirkungen auf die Wirtschaft einer Zinserhöhung um 25 Basispunkte entsprechen würde. Damals wurde die Obergrenze für die ersten drei Monate auf 30 Milliarden Dollar pro Monat für Schatzanweisungen und 17,5 Milliarden Dollar für hypothekarisch gesicherte Wertpapiere (MBS) festgelegt.
Die zunehmend besorgniserregende Inflation hat die Fed jedoch dazu veranlasst, ihr Schrumpfungstempo für September zu verdoppeln und von 47,5 Mrd. $ auf 95 Mrd. $ zu erhöhen. Das bedeutet, dass wir in einem Monat mit einem Abbau von hypothekenbasierten Wertpapieren in Höhe von 35 Mrd. $ rechnen können. Und während sich der Markt mehr Sorgen um die Staatsanleihen zu machen scheint, könnte die Entlastung der hypothekenbesicherten Wertpapiere tatsächlich eine Rezession auslösen.
Die Gefahren der Entladung hypothekenbesicherter Wertpapiere durch die Fed
Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) sind zwar schon seit Jahrzehnten ein wichtiger Bestandteil des Finanzmarktes in den USA, doch erst seit der Finanzkrise 2007 ist dieses Finanzinstrument der breiten Öffentlichkeit bekannt.
Ein hypothekarisch besichertes Wertpapier ist ein mit Vermögenswerten besichertes Wertpapier, das durch eine Sammlung von Hypotheken besichert ist. Sie werden erstellt, indem eine ähnliche Gruppe von Hypotheken einer einzigen Bank zusammengefasst und dann an Gruppen verkauft wird, die sie zu einem Wertpapier verpacken, das Anleger kaufen können. Vor der Finanzkrise von 2007 galten diese Wertpapiere als solide Anlage, denn im Gegensatz zu Anleihen, die viertel- oder halbjährliche Kupons auszahlen, werden hypothekarisch gesicherte Wertpapiere monatlich ausgezahlt.
Nach dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes im Jahr 2007 und der anschließenden Finanzkrise wurden MBS für private Anleger zu riskant. Um die Zinssätze stabil zu halten und einen weiteren Zusammenbruch zu verhindern, sprang die Federal Reserve als Käufer der letzten Instanz ein und fügte ihrer Bilanz MBS im Wert von 1 Billion US-Dollar hinzu. Dies dauerte bis 2017, als sie begann, einige ihrer Hypothekenanleihen auslaufen zu lassen.
Die Pandemie von 2020 zwang die Fed zu einer weiteren Kauforgie, bei der sie MBS in Milliardenhöhe in ihr Portfolio aufnahm, um der mit Engpässen kämpfenden Wirtschaft Liquidität zuzuführen. Da die Inflation nun in die Höhe schießt, unternimmt die Fed eine weitere Entlastungsaktion, um die steigenden Preise in Schach zu halten.
Die Fed lässt nicht nur die Anleihen auslaufen, sondern verkauft auch die hypothekarisch gesicherten Wertpapiere in ihrem Portfolio an private Investoren. Wenn Privatanleger diese Hypothekenanleihen kaufen, wird der Gesamtwirtschaft Bargeld entzogen – und das sollte (zumindest theoretisch) dazu beitragen, dass die Fed genau das erreicht, was sie sich vorgenommen hat.
Allerdings sinken die Chancen, dass der Plan der Fed tatsächlich funktioniert, von Tag zu Tag.
Der monatliche Verkauf von MBS im Wert von 35 Milliarden Dollar mag zwar kurzfristig wie eine Inflationsbekämpfung aussehen, könnte sich aber nachteilig auf den bereits angeschlagenen Immobilienmarkt auswirken.
Seit Anfang des Jahres sind die Hypothekenzinsen von 3 % auf 5,25 % gestiegen. Der Sprung von einem festen Zinssatz von 2,75 % auf 3 % reichte aus, um bei vielen die Alarmglocken schrillen zu lassen. Ein Sprung auf 5,25 % und die Möglichkeit eines noch höheren Anstiegs bedeutet, dass Hunderttausende von Menschen aus dem Wohnungsmarkt gedrängt werden könnten. Die Schwere dieses Problems wird noch deutlicher, wenn man es als prozentualen Anstieg und nicht als absolute Zahl betrachtet – die Zinssätze sind seit Jahresbeginn um 75 % gestiegen.
Wenn die Hypothekenzahlungen um 75 % höher sind, könnte der Markt erleben, dass viele Menschen mit ihren Zahlungen in Verzug geraten und ihre Häuser von der Zwangsversteigerung bedroht sind. Sollte es zu Massenvollstreckungen wie im Jahr 2007 kommen, könnte der US-Wohnungsmarkt mit einem neuen Angebot an Häusern überschwemmt werden.
Daten der National Association of Homebuilders (NAHB) zeigen, dass das monatliche Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den USA seit 2021 steigt. Der NAHB Housing Market Index, der das relative Niveau der Verkäufe von Einfamilienhäusern bewertet, ist seit Anfang des Jahres deutlich zurückgegangen und verzeichnet nun den achten Monat in Folge einen Rückgang.
Grafik zeigt den invertierten NAHB Housing Market Index im Vergleich zum monatlichen Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den USA (Quelle: @JeffWeniger)
Nach Angaben der National Association of Realtors hat die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den USA das Niveau von 2005 erreicht, was darauf hindeutet, dass die Immobilienpreise ihren Höhepunkt im Jahr 2006 erreichen könnten.
Grafik zur Erschwinglichkeit von Wohnraum von 1981 bis 2022 (Quelle: The National Association of Realtors)
Redfin und Zillow, die beiden größten Immobilienmaklerunternehmen in den USA, mussten seit Jahresbeginn einen Kursrückgang von 79 % bzw. 46 % hinnehmen. Die Probleme, die sich seit letztem Sommer auf dem Immobilienmarkt zusammenbrauen, zeigen, dass die „weiche Landung“, die die Fed mit QT zu erreichen versucht, alles andere als weich sein wird. Da sich die Marktbedingungen immer mehr den Bedingungen des Jahres 2006 annähernd angleichen, könnte eine neue Immobilienkrise bevorstehen. In ihrem Versuch, den Finanzmarkt zu stabilisieren, könnte die Fed unbeabsichtigt den Immobilienmarkt destabilisieren.
Die Auswirkungen, die eine Immobilienkrise und eine Rezession auf den Kryptomarkt haben könnten, sind schwer vorherzusagen. Frühere Marktabschwünge haben Kryptowährungen mit in den Abgrund gerissen, aber der Markt für digitale Vermögenswerte konnte sich schneller erholen als seine traditionellen Pendants.
Im Falle einer ausgewachsenen Rezession könnte der Kryptomarkt einen weiteren Schlag erleiden. Eine Währungsabwertung könnte jedoch mehr Menschen dazu bringen, nach alternativen „harten Vermögenswerten“ zu suchen – und in Kryptowährungen das zu finden, was sie suchen.
